ОСОБЛИВОСТІ ВИРІШЕННЯ СПОРІВ ЩОДО ВЗАЄМНОГО ПЕРЕТИНУ (НАКЛАДАННЯ) ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

Накладання земельних ділянок може бути як за їх фактичним розташуванням на місцевості (тобто коли суміжний землевласник встановлює паркан чи будує будівлі на території вашої земельної ділянки), так і за координатами меж земельних ділянок, які містяться в документації із землеустрою та відомостях Державного земельного кадастру. На практиці також непоодинокі випадки, коли мають місце обидва наведені вище види взаємного перетину.
У більшості випадків наявність взаємного перетину земельних ділянок зумовлена помилками під час виконання робіт із землеустрою, зокрема, через неправильне визначення координат поворотних точок меж земельної ділянки.
Також причинами виникнення накладання земельних ділянок могло бути неналежне ведення обліку земель органами місцевого самоврядування та державної влади у період до 2004 року, коли Державний земельний кадастр як єдина державна геоінформаційна система (накладання) земельних ділянок є поширеною категорією земельних спорів.

Накладання земельних ділянок може бути як за їх фактичним розташуванням на місцевості (тобто коли суміжний землевласник встановлює паркан чи будує будівлі на території вашої земельної ділянки), так і за координатами меж земельних ділянок, які містяться в документації із землеустрою та відомостях Державного земельного кадастру. На практиці також непоодинокі випадки, коли мають місце обидва наведені вище види взаємного перетину.

У більшості випадків наявність взаємного перетину земельних ділянок зумовлена помилками під час виконання робіт із землеустрою, зокрема, через неправильне визначення координат поворотних точок меж земельної ділянки.

Також причинами виникнення накладання земельних ділянок могло бути неналежне ведення обліку земель органами місцевого самоврядування та державної влади у період до 2004 року, коли Державний земельний кадастр як єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі перебував на етапі створення, а облік земель вівся переважно в паперовій формі. Наслідком цього були випадки, коли на одну і ту ж земельну ділянку видавалися правовстановлюючі документи різним власникам.

Факт такого взаємного перетину виявляється, як правило, під час виконання робіт із землеустрою та внесення відомостей про сформовану земельну ділянку до Державного земельного кадастру.

Що ж робити у випадку, коли ви виявили перетин своєї земельної ділянки із ділянками суміжників?

Варіантів є декілька. Частина 12 ст. 79-1 Земельного кодексу України визначає, що межі суміжних земельних ділянок приватної власності можуть бути змінені їх власниками без формування нових земельних ділянок за технічною документацією із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Іншими словами, ви можете повідомити власників суміжних ділянок про наявність взаємного перетину та запропонувати спільно звернутися до будь-якої юридичної чи фізичної особи, які здійснюють землеустрій, та замовити виконання робіт із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж в натурі (на місцевості) всіх земельних ділянок, щодо яких існує взаємний перетин.

У процесі виконання робіт із землеустрою буде визначено координати поворотних точок меж земельних ділянок за їх фактичним розташуванням (тобто з врахуванням існуючих парканів, будівель, споруд або умовних меж, погоджених на місцевості власниками земельних ділянок). Після проведення топографо-геодезичних робіт виконавець робіт із землеустрою розробляє технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), в якій будуть відображені відомості про координати поворотних точок меж земельних ділянок, інформація про конфігурацію, відстань між поворотними точками (тобто довжини кожної межі земельної ділянки) та площу кожної земельної ділянки за їх фактичним розташуванням.

В процесі відновлення меж земельних ділянок також іноді з'ясовується, що площа ділянки за фактичним розташуванням є меншою за площу, що зазначена у правовстановлюючих документах та документації землеустрою, яка слугувала підставою для формування такої ділянки. Однак і ця проблема може бути усунута під час виконання робіт із землеустрою — на підставі заяви власника земельної ділянки площа ділянки може зменшена відповідно до її фактичного розташування. Підпис власника на такій заяві має бути нотаріально засвідчений.

Документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) буде підставою для внесення змін до відомостей про земельні ділянки до Державного земельного кадастру і, як наслідок, дозволить усунути наявний перетин земельних ділянок.

Вирішення проблеми таким шляхом можливе лише за умови, що всі власники земельних ділянок, щодо яких існує перетин, погодяться на виконання робіт із землеустрою, зменшення площі земельної ділянки (за потреби) та внесення змін до Державного земельного кадастру щодо своїх земельних ділянок.

На жаль, в більшості випадків власники суміжних земельних ділянок, дізнавшись про накладання, не бажають замовляти виконання робіт із землеустрою. Часто таку позицію займають тоді, коли перетин земельних ділянок наявний лише за координатами поворотних точок меж земельної ділянки, які містяться в документації із землеустрою (чи відомостях Державного земельного кадастру), в той час як за фактичним розташуванням перетину не має і власники не земельних ділянок також іноді з'ясовується, що площа ділянки за фактичним розташуванням є меншою за площу, що зазначена у правовстановлюючих документах та документації землеустрою, яка слугувала підставою для формування такої ділянки. Однак і ця проблема може бути усунута під час виконання робіт із землеустрою — на підставі заяви власника земельної ділянки площа ділянки може зменшена відповідно до її фактичного розташування. Підпис власника на такій заяві має бути нотаріально засвідчений.

Документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) буде підставою для внесення змін до відомостей про земельні ділянки до Державного земельного кадастру і, як наслідок, дозволить усунути наявний перетин земельних ділянок.

Вирішення проблеми таким шляхом можливе лише за умови, що всі власники земельних ділянок, щодо яких існує перетин, погодяться на виконання робіт із землеустрою, зменшення площі земельної ділянки (за потреби) та внесення змін до Державного земельного кадастру щодо своїх земельних ділянок.

На жаль, в більшості випадків власники суміжних земельних ділянок, дізнавшись про накладання, не бажають замовляти виконання робіт із землеустрою. Часто таку позицію займають тоді, коли перетин земельних ділянок наявний лише за координатами поворотних точок меж земельної ділянки, які містяться в документації із землеустрою (чи відомостях Державного земельного кадастру), в той час як за фактичним розташуванням перетину не має і власники не мають взаємних претензій щодо розташування меж на місцевості. В цьому разі звернення до суду залишається єдиним способом відновлення порушеного права власності на землю.

Обрання способу захисту при вирішенні спорів щодо взаємного перетину земельних ділянок залежить від конкретної ситуації, оскільки в різний час підстави набуття та порядок оформлення прав на землю змінювалися.

Залежно від ситуації, належними способами захисту порушеного права можуть бути вимоги до суду:

• визнати незаконним та скасувати рішення органу місцевого самоврядування/місцевої державної адміністрації, яким передано спірну земельну ділянку у приватну власність;

• визнати недійсним державний акт на право власності на земельну ділянку.

Додаткові способи захисту визначені також нормами земельного законодавства.
Зокрема, частина 13 ст. 79-1 Земельного кодексу України та частина 10 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» визначають, що земельна ділянка припиняє існування як об'єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується в разі скасування державної реєстрації земельної ділянки на підставі судового рішення внаслідок визнання незаконною такої державної реєстрації.

Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень). Ухвалення судом рішення розташування меж на місцевості.

Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень). Ухвалення судом рішення
про визнання нечинним рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, за якою була сформована земельна ділянка, щодо якої виникли речові права, а також про скасування державної реєстрації такої земельної ділянки, допускається за умови визнання нечинним рішення про затвердження такої документації (за його наявності) та припинення таких прав (за їх наявності).

А тому поряд з іншими позовними вимогами слід ставити перед судом вимогу скасувати державну реєстрацію спірної земельної ділянки та припинити речові права щодо неї (якщо такі права зареєстровані).

У випадку скасування державної реєстрації земельної ділянки така ділянка припиняє своє існування як об'єкт цивільних прав, а відомості щодо такої земельної ділянки вилучаються з Державного земельного кадастру та переносяться до архівного шару. Фактично це має наслідком усунення взаємного перетину згідно з відомостями Державного земельного кадастру, оскільки зникає об'єкт (земельна ділянка), який накладався на вашу земельну ділянку.

В ситуації, коли має місце перетин земельних ділянок за фактичним користуванням, перед судом слід також ставити вимогу зобов’язати суміжного землекористувача знести будівлі, споруди, розташовані на чужій земельній ділянці або зобов'язати перемістити паркан на певну відстань.

• Варто також зауважити, що вирішення земельних спорів щодо взаємного перетину земельних ділянок в більшості випадків не можливе без проведення судової експертизи.

Відповідно до п. 6 розділу II Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 р. № 53/5, основними завданнями земельно-технічної експертизи є:

• визначення фактичного землекористування земельними ділянками, а саме фізичних характеристик земельних ділянок (конфігурації, площі, промірів тощо);

• визначення відповідності фактичного розташування будівель, споруд та інших об'єктів відносно меж земельних ділянок їх розташуванню у відповідній технічній документації;

• визначення відповідності фактичного землекористування в частині порушення меж та накладання земельних ділянок відповідно до правовстановлювальних документів та документації із землеустрою на ці земельні ділянки.

Для проведення експертизи слід надати в розпорядження експерта правовстановлюючі документи на земельні ділянки, документацію із землеустрою, яка слугувала підставою для формування земельної ділянки, відомості про координати поворотних точок меж земельних ділянок, які містяться в Державному земельному кадастрі та інші документи залежно від ситуації.

Недоліком судового вирішення таких спорів є насамперед значний розмір судових витрат та тривалий розгляд справи, що зумовлено необхідністю проведення судової експертизи та збором значного обсягу доказів.

Взаємний перетин (накладання) земельних ділянок є поширеною категорією земельних спорів.